Cómo llegamos a un número
No partimos de una media de precios de tu barrio ni de una fórmula de m² × precio medio. Buscamos viviendas reales, parecidas a la tuya, que estén a la venta ahora mismo cerca de ti, y trabajamos desde ahí. Esto es exactamente lo que hacemos, sin dejarnos nada en el tintero.
1. Partimos de tu vivienda, con la superficie verificada
Nos dices la superficie construida y la contrastamos con el Catastro. Si coinciden, usamos la tuya; si se alejan más de un 5%, usamos la del Catastro por ser verificable, y te lo decimos en el resultado. Nunca cogemos automáticamente el número más alto de los dos.
2. Buscamos viviendas parecidas cerca de ti
Empezamos por tu misma calle y ampliamos el radio (300, 500, 750, hasta 1.000 metros) hasta reunir suficientes comparables. No usamos el código postal — puede abarcar zonas muy distintas entre sí — sino la distancia real sobre el mapa, teniendo en cuenta que una autovía, una vía de tren o un parque grande separan mercados de verdad aunque en el plano queden cerca.
3. Descartamos lo que no es comparable
Fuera la obra nueva si tu vivienda es de segunda mano (y al revés), las superficies muy distintas a la tuya, los anuncios que llevan más de 8 meses sin bajar de precio, y los anuncios retirados — que nunca cuentan como venta cerrada ni como oferta vigente.
4. Pesamos cada vivienda según cuánto se parece a la tuya
Cercanía, antigüedad del anuncio, superficie, estado, planta, ascensor, exterior o interior, terraza, garaje y año de construcción. Cuanto más distinta, menos pesa — y si se aleja demasiado, se descarta. Las operaciones de hace más de medio año se actualizan a precios de hoy antes de comparar.
5. Damos un rango y decimos cuánta confianza tiene
Calculamos un precio por metro cuadrado ponderado y su mediana, y de ahí sale un rango probable, no un número seco. La confianza (Alta, Media o Baja) depende de cuántos comparables hay, cuánto se parecen sus precios y cómo de cerca y recientes son. Nunca mostramos un porcentaje de confianza inventado. El precio de mercado y el precio de salida se muestran por separado, sin margen automático añadido.
6. Cuando no hay datos suficientes, lo decimos
Si en tu zona hay pocos anuncios activos, usamos además estadísticas reales agregadas de esa misma zona, diciendo siempre qué método se usó — y ese método nunca alcanza confianza "Alta", porque tiene menos detalle que comparar vivienda a vivienda. Y si ni siquiera eso alcanza, no inventamos una cifra: te lo decimos y lo revisamos en persona.
Precio de oferta vs. precio de cierre real
Los anuncios muestran lo que se PIDE, no lo que se PAGA. Donde tenemos precios de cierre reales (escrituras), los comparamos con los de oferta de la misma zona, y la diferencia varía mucho según el barrio: de un 13% en zonas prime a un 42% en otras. Por eso no aplicamos un descuento genérico para toda Madrid — lo calculamos zona por zona y solo comparando la misma zona en ambos lados.